3.     Cualquier otro ingreso neto distribuido entre las cuentas de ahorro obligatorio de cada trabajador.

4.     Los desembolsos efectuados y los cargos autorizados según los términos establecidos en esta Ley.

El aporte mensual a la cuenta de ahorro obligatorio para la vivienda de cada trabajador, al que se refiere este artículo, podrá ser modificado a solicitud del Ministerio con competencia en materia de vivienda y hábitat y propuesto ante la Asamblea Nacional para su aprobación. En todo caso no podrá ser menor al res por ciento (3%) establecido en este artículo.

El Banco Nacional de Vivienda y Hábitat, como administrador del Fondo de Ahorro Obligatorio, deberá garantizar la veracidad y la oportunidad de la información de la cuenta de ahorro obligatorio para la vivienda de cada trabajador y, de la situación de los créditos recibidos y los movimientos para la cancelación de los mismos. Para ello deberá establecer las políticas, normas, plazos y procedimientos que deberán cumplir cada uno de los operadores financieros que han participado en la administración del ahorro habitacional.

Artículo 173. La cuenta de ahorro obligatorio para la vivienda de cada trabajador estará integrada por el ahorro de los trabajadores con relación de dependencia, el cual comprende los ahorros obligatorios que éstos realicen equivalentes a un tercio (1/3) del aporte mensual y los aportes obligatorios de los empleadores, tanto del sector público como del sector privado, a la cuenta de cada trabajador, equivalente a dos tercios (2/3) del aporte mensual.

Los empleadores deberán retener las cantidades a los trabajadores, efectuar sus propios aportes y depositar dichos recursos en la cuenta de cada uno de los trabajadores en el Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda, dentro de los primeros cinco días hábiles de cada mes, a través del ente operador calificado y seleccionado por el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat, en atención a lo establecido en esta Ley y su Reglamento.

El porcentaje aportado por el empleador previsto en este artículo no formará parte de la remuneración que sirva de base para el cálculo de las prestaciones e indemnizaciones sociales contempladas en las leyes que rigen la materia.

Disposición de los aportes obligatorios

Artículo 174. Los trabajadores aportantes al Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda sólo podrán disponer de sus aportes en los siguientes casos:

1.     Para el pago total o parcial de adquisición, construcción, autoconstrucción, amortización o liberación de hipoteca, sustitución, restitución, reparación, remodelación y ampliación del inmueble que le sirva de vivienda principal en las condiciones que establezca el Reglamento de esta Ley.

2.     Por haber sido beneficiario de jubilación o de pensión, por discapacidad total permanente o por haber alcanzado la edad de sesenta años, salvo que manifieste su voluntad de continuar cotizando al Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda o le quede pendiente la cancelación de cuotas de un crédito otorgado, conforme a la presente Ley.

3.     Por fallecimiento del trabajador, en cuyo caso el saldo de su cuenta individual formará parte del haber hereditario.

Los haberes de cada trabajador aportante en el Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda podrán ser objeto de cesión total o parcial entre su titular y otro aportante, sin intermediario alguno, siempre y cuando el titular no sea beneficiario de un crédito hipotecario, otorgado conforme a esta Ley y el adquirente de la vivienda esté incorporado al Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda y llene los demás requisitos que establece esta Ley y su Reglamento.

Constitución del Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda

Artículo 175. El Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda estará constituido por:

1.     El ahorro obligatorio proveniente de los aportes de cada trabajador y del patrono.

2.     Las recuperaciones de capital de los préstamos otorgados con estos recursos.

3.     Los rendimientos de sus colocaciones financieras.

4.     Los intereses generados por los préstamos otorgados.

5.     Los recursos provenientes de colocaciones en el mercado monetario, de capitales de renta fija o cualquier otro título valor con garantía de la cartera de créditos hipotecarios otorgados por el Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda.

6.     Préstamos provenientes de organismos públicos o privados, nacionales o internacionales.

7.     Los recursos generados por la imposición de multas y cualesquiera otros aportes destinados a satisfacer los objetivos de esta Ley.

Uso de los recursos

Artículo 176. Los recursos del Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda podrán ser utilizados para los siguientes fines:

1.     Préstamos a corto plazo a las comunidades organizadas para la construcción o autoconstrucción de nuevas viviendas y hábitat, que serán vendidas individualmente a las familias calificadas según las normas de elegibilidad.

2.     Préstamos a largo plazo a los usuarios calificados para la adquisición, construcción, sustitución, restitución de vivienda o liberación de préstamos otorgados con recursos de los fondos contemplados en esta Ley.

3.     Préstamos a corto plazo a los usuarios calificados para la reparación, remodelación, mejoramiento y ampliación de sus viviendas.

4.     Pagar los costos operativos y fiduciarios de los operadores financieros que presten servicios de recaudación del ahorro obligatorio, gestión para el otorgamiento y recuperación de préstamos definidos en los numerales 1, 2 y 3 de este artículo, en los términos que defina el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat, con opinión favorable del Ministerio con competencia en materia de vivienda y hábitat.

Cuando los préstamos a corto plazo se destinen al financiamiento de la construcción o autoconstrucción de viviendas, éstas deberán tener el área y demás especificaciones técnicas que determine el Reglamento de esta Ley.

Los solicitantes de créditos a corto plazo a los que se refiere la presente Ley, deberán presentar sus proyectos para su calificación de conformidad con las condiciones establecidas en el Reglamento de esta Ley. 

Sección tercera: del Fondo de Ahorro Voluntario para la Vivienda

Objeto del Fondo de Ahorro Voluntario para la Vivienda

Artículo 177. Se crea el Fondo de Ahorro Voluntario para la Vivienda, con el objeto de fomentar el ahorro para la adquisición, construcción, autoconstrucción, liberación de hipoteca, sustitución, restitución, reparación y remodelación de la vivienda única y principal; servicios básicos esenciales, urbanismo y habitabilidad, de aquellas personas que tengan o no relación de dependencia, independiente de sus condiciones laborales, económicas o sociales, mediante un esquema de incentivos, no restrictivo, abierto y de libre acceso que determine el Estado.

Constitución del Fondo de Ahorro Voluntario para la Vivienda

Artículo 178. El Fondo de Ahorro Voluntario para la Vivienda se constituye por:

1.        El ahorro voluntario de los trabajadores con o sin relación de dependencia.

2.        Los aportes fiscales y parafiscales que determine el Ejecutivo Nacional como incentivo al ahorro.

3.        Las recuperaciones de capital de los préstamos otorgados con los recursos de este Fondo.

4.        Los rendimientos de las colocaciones financieras del Fondo.

5.        Los intereses generados por los préstamos otorgados.

6.        Los recursos provenientes de colocaciones en el mercado monetario, de capitales de renta fija o cualquier otro título valor con garantía de la cartera de créditos hipotecarios otorgados por el Fondo.

7.        Préstamos provenientes de organismos públicos o privados, nacionales o internacionales.

8.        Otros aportes públicos y privados, destinados a satisfacer los objetivos de esta Ley.

El Banco Nacional de Vivienda y Hábitat, como único administrador de los recursos de este Fondo, debe contabilizar por separado los recursos provenientes del ahorro habitacional voluntario, los aportes parafiscales y los aportes de capital del Ejecutivo Nacional.

Del patrimonio del Fondo de Ahorro Voluntario para la Vivienda

Artículo 179. El Fondo de Ahorro Voluntario para la Vivienda estará constituido patrimonialmente por el aporte de capital inicial que debe efectuar el Ejecutivo Nacional y por las reservas patrimoniales que se constituyan por la utilidad neta de las operaciones del Fondo. El Banco Nacional de Vivienda y Hábitat dispondrá para cada persona aportante una cuenta de ahorro voluntario para la vivienda, que en conjunto representarán obligaciones del Fondo, cuya temporalidad estará en función a la programación del ahorro que cada ahorrista determine para acceder al subsidio y a los créditos que se otorguen en los términos y condiciones de esta Ley y su Reglamento.

De los incentivos

Artículo 180. El Ejecutivo Nacional en la Ley de Presupuesto Anual, incluirá un monto que, como incentivo, ingresará al Fondo de Ahorro Voluntario para la Vivienda. El monto se fijará de acuerdo a la política de incentivos formulada por el Ministerio con competencia en materia de vivienda y hábitat, la cual se traducirá en un plan de incentivos que deberá ser presentado ante el Ministerio con competencia en materia de finanzas públicas. Para ello tomará en cuenta, entre otras cosas, la suma acumulada en el Fondo, el número de ahorristas de este Fondo, los rendimientos obtenidos por el producto de las inversiones no colocadas en préstamos hipotecarios y el índice de precios al consumidor que determine el Banco Central de Venezuela. Dicha subvención será entregada por la Oficina Nacional del Tesoro al Banco Nacional de Vivienda y Hábitat en dozavos. Este plan de incentivos debe contemplar, adicionalmente, otros estímulos que fomenten el ahorro voluntario.

Sólo podrán recibir los incentivos quienes mantengan el ahorro voluntario en las condiciones y plazos que determine el Reglamento de la presente Ley.

Información sobre las cuentas de ahorro voluntario

Artículo 181. La cuenta de ahorro voluntario de cada ahorrista en el Fondo de Ahorro Voluntario para la Vivienda, debe reflejar cada uno de los aportes realizados por el ahorrista voluntario, la porción de los rendimientos generados mensualmente por las colocaciones del Fondo y los desembolsos efectuados según los términos establecidos en esta Ley, todo ello desde la fecha de apertura de la cuenta de ahorro voluntario.

El Banco Nacional de Vivienda y Hábitat, como administrador del Fondo de Ahorro Voluntario para la Vivienda, debe garantizar la veracidad y la oportunidad de la información de la cuenta de ahorro voluntario.

Del proceso de recaudación de los aportes

Artículo 182. El Banco Nacional de Vivienda y Hábitat, como administrador del Fondo de Ahorro Voluntario para la Vivienda, debe efectuar convenios de recaudación con los operadores financieros que cumplan con los términos y condiciones que defina el Reglamento de esta Ley. Los aportes recaudados por estos operadores deben ser abonados directamente en la cuenta de ahorro voluntario de cada ahorrista en el Fondo de Ahorro Voluntario para la Vivienda. Los operadores financieros deben realizar un cierre diario de los recursos correspondientes al ahorro voluntario para vivienda y hábitat.

Disposición de los aportes de ahorro voluntario

Artículo 183. Las personas aportantes al Fondo de Ahorro Voluntario para la Vivienda sólo podrán disponer de sus aportes en los siguientes casos:

1.     Para el pago total o parcial de adquisición, construcción, autoconstrucción, amortización o liberación de hipoteca, sustitución, restitución, reparación y remodelación del inmueble que le sirva de vivienda principal y única, en las condiciones que establezca el Reglamento.

2.     Cancelación de materiales de construcción en caso de autoconstrucción en terreno propio. A tales efectos, el proyecto y el terreno deben ser calificados como elegibles por el organismo integral municipal de vivienda y hábitat, atendiendo los criterios y procedimientos que al respecto establezca el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat.

3.     Por haber sido beneficiario de jubilación o de pensión, por retiro definitivo del Fondo por enfermedad o discapacidad total permanente del ahorrista o de uno de los miembros de su familia, en cuyo caso, podrá reincorporarse al Fondo de Ahorro Voluntario para la Vivienda una vez más, sólo después de haber transcurrido un lapso de un año contado a partir de la solicitud de retiro. Cuando el ahorrista solicite su reincorporación al ahorro voluntario y una vez reincorporado decida retirar la totalidad de sus fondos, se entenderá que se excluye voluntariamente y de manera definitiva del Fondo de Ahorro Voluntario para la Vivienda.

4.     Por haber alcanzado la edad de sesenta años, salvo que manifieste su voluntad de continuar cotizando al Fondo de Ahorro Voluntario para la Vivienda o le quede pendiente la cancelación de cuotas de un crédito otorgado conforme a la presente Ley.

5.     Por retiro de un saldo a su favor, al culminar de cancelar un crédito hipotecario otorgado con recursos del Fondo de Ahorro Voluntario para la Vivienda.

6.     Por fallecimiento de la persona, en cuyo caso el saldo de su cuenta individual formará parte del haber hereditario.

Los haberes de cada persona aportante en el Fondo de Ahorro Voluntario para la Vivienda podrán ser objeto de cesión total o parcial entre su titular y otro aportante, sin intermediario alguno, siempre y cuando el titular no sea beneficiario de un crédito hipotecario otorgado conforme a esta Ley y el adquirente de la vivienda principal y única esté incorporado al Fondo de Ahorro Voluntario para la Vivienda y cumpla los demás requisitos establecidos en esta Ley y su Reglamento.

Uso de los recursos del Fondo de Ahorro Voluntario para la Vivienda

Artículo 184. Los recursos del Fondo de Ahorro Voluntario para la Vivienda podrán ser utilizados para los siguientes fines:

1.     Préstamos a corto plazo a las comunidades organizadas cuyos miembros formen parte del Fondo de Ahorro Voluntario para la Vivienda, para la construcción de nuevas viviendas y hábitat que serán vendidas individualmente a las familias calificadas según las normas de elegibilidad, que formen parte de dicha comunidad.

2.     Préstamos a largo plazo a los usuarios calificados para la adquisición, construcción, liberación de hipoteca, sustitución, restitución de vivienda.

3.     Préstamos a corto plazo a los usuarios calificados para la construcción, autoconstrucción, reparación, remodelación, mejoramiento y ampliación de sus viviendas.

4.     Cancelación de los costos fiduciarios de los operadores financieros que presten servicios en los procesos de recaudación del ahorro habitacional voluntario, de otorgamiento y recuperación de préstamos definidos en los numerales 1, 2 y 3. Todo ello, previa opinión favorable del Ministerio con competencia en materia de vivienda y hábitat.

5.     Cancelación de los costos operativos del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat por la administración de este Fondo, previa opinión favorable del Ministerio con competencia en materia de vivienda y hábitat.

Cuando los préstamos a corto plazo se destinen al financiamiento de la construcción o autoconstrucción de viviendas, éstas deben cumplir con la normativa que determine el Reglamento de esta Ley. Los solicitantes deberán presentar sus proyectos para la calificación que determinará su viabilidad.

Gastos de administración del Fondo de Ahorro Voluntario para la Vivienda

Artículo 185. El Banco Nacional de Vivienda y Hábitat deberá presentar al Ministerio con competencia en materia de vivienda y hábitat para su aprobación, la estructura de costos de administración del Fondo de Ahorro Voluntario para la Vivienda, las tarifas por los servicios de recaudación del ahorro habitacional voluntario, evaluación, otorgamiento y recuperación de los préstamos que se otorguen con recursos de este Fondo y colocación financiera, administración y control de los recursos del Fondo por parte del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat.

Sección cuarta:

Fondo de Garantía

Riesgos

Artículo 186. El Fondo de Garantía creado en activos seguros, rentables y de fácil liquidación, con las primas que deben pagar los beneficiarios de préstamos o créditos otorgados con recursos de esta Ley tiene por objeto cubrir, en los porcentajes, términos y condiciones que establezca el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat, los siguientes riesgos:

1.     Recuperación de los préstamos cuyo nivel de morosidad conlleve a la ejecución de las hipotecas: la garantía del Fondo amparará hasta el saldo del capital del préstamo, los intereses adeudados, las primas del Fondo de Garantía adeudadas, los gastos de juicio, las cuotas de condominio, las tasas de servicios públicos, los impuestos municipales y la reparación de la vivienda.

2.     Recuperación de los préstamos hipotecarios a corto plazo al constructor: la garantía del Fondo amparará hasta el saldo del capital del préstamo, los intereses adeudados, las primas del Fondo de Garantía adeudadas, los gastos de juicio, los gastos de vigilancia, las tasas de servicios públicos y los impuestos municipales.

3.     Fallecimiento de beneficiarios de préstamos. La garantía cubrirá hasta el saldo del capital del préstamo. El monto producto de la garantía se aplicará a la amortización del saldo adeudado en la proporción que corresponda y a la liberación de la garantía sobre el inmueble, si fuere el caso.

4.     Discapacidad total permanente debidamente certificada por la autoridad competente. La garantía cubrirá hasta el saldo del capital del préstamo. El Banco Nacional de la Vivienda y Hábitat definirá los límites y condiciones.

5.     Los daños que se ocasionen en el inmueble con motivo de incendio y aliados, terremoto, inundación u otros riesgos previstos en el documento de condiciones, términos y cobertura de riesgos amparados por el Fondo, que elaborará el Banco Nacional de la Vivienda y Hábitat. La cobertura amparará los daños hasta por el monto garantizado.

6.     En caso de pérdida de empleo el Fondo de Garantía cubrirá hasta seis cuotas consecutivas del capital e intereses y seguros del deudor.

Ampliación, procedencia y ejercicio de las garantías

Artículo 187. Los beneficiarios de préstamos podrán ampliar las garantías previstas en el artículo anterior mediante el pago de una prima adicional, cuyos términos y condiciones serán establecidas por el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat. Esta ampliación será solicitada ante el operador financiero, el cual está obligado a evaluar el riesgo correspondiente y remitir dicha información al Banco Nacional de Vivienda y Hábitat, y de ser procedente la solicitud éste efectuará su debida tasación. Los gastos correrán por cuenta del solicitante.

El Banco Nacional de Vivienda y Hábitat establecerá los porcentajes, términos, condiciones y procedimiento para la procedencia y ejercicio de las garantías cubiertas por el Fondo de Garantía en documento público debidamente registrado.

Reservas técnicas

Artículo 188. Con el objeto de respaldar los riesgos, el Fondo de Garantía debe constituir y mantener las siguientes reservas:

1.     Reservas de garantía de restitución de préstamos hipotecarios.

2.     Reservas de garantía en caso de fallecimiento del o de los prestatarios.

3.     Reservas de garantía en caso de discapacidad del o de los prestatarios.

4.     Reservas de garantía por daños al inmueble, derivados de los riesgos cubiertos.

5.     Reservas para cubrir pérdidas patrimoniales.

6.     Reservas por caso de desempleo.

7.     Otras reservas.

Inversiones de las reservas técnicas

Artículo 189. Las reservas técnicas del Fondo de Garantía estarán representadas en inversiones que garanticen seguridad, rentabilidad y liquidez, dando preferencia a:

1.     Títulos valores o de crédito emitidos, o avalados por la República en bolívares o en divisas.

2.     Títulos valores o de crédito emitidos por el Banco Central de Venezuela, en bolívares o en divisas, de acuerdo con la Ley que rige sus funciones.

3.     Títulos de crédito e instrumentos de inversión y de ahorro, emitidos por los entes regidos por la Ley General de Bancos y Otras Instituciones Financieras, en bolívares o en divisas.

4.     Títulos de crédito de renta fija debidamente autorizados por la Comisión Nacional de Valores en bolívares o en divisas.

5.     Otros títulos de crédito, en bolívares o en divisas, previa opinión favorable del Banco Central de Venezuela.

En ningún caso se permitirá la colocación de recursos en títulos de renta variable, ni en cuentas o depósitos ni instrumentos, que no produzcan rendimientos.

El producto de las colocaciones que se efectúen con los recursos del Fondo de Garantía y los beneficios que se obtengan de sus operaciones será destinado a incrementar este Fondo.

Obligatoriedad de afiliación al Fondo de Garantía

Artículo 190. Los préstamos hipotecarios que se otorguen con recursos previstos en esta Ley, deben estar amparados por el Fondo de Garantía y el pago de las primas correspondientes estará a cargo del o de los beneficiarios del préstamo.

El monto y forma de pago de las primas del Fondo de Garantía serán establecidos por el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat.

Ejercicio económico y requerimientos

Artículo 191. El cierre del ejercicio económico del Fondo de Garantía concluirá el 31 de diciembre de cada año. Los estados financieros deben estar auditados por Contador Público colegiado, inscrito en el registro que al efecto lleva la Superintendencia de Bancos y Otras Instituciones Financieras y se publicarán anualmente en un diario de reconocida circulación nacional, dentro de los noventa días siguientes al cierre del ejercicio. Igualmente, se deberá presentar en esta ocasión un informe anual de gestión.

El Banco Nacional de Vivienda y Hábitat debe efectuar cortes de cuentas semestrales, debidamente certificados por Contador Público, inscrito en el registro que, a tal efecto, lleve la Superintendencia de Bancos y Otras Instituciones Financieras.

El corte de cuentas correspondiente al primer semestre del ejercicio económico debe acompañarse de certificación parcial de las reservas técnicas del Fondo de Garantía, emitida por Actuario independiente inscrito en la Superintendencia de Seguros, y una certificación total al cierre del ejercicio económico.

Reaseguro de los riesgos

Artículo 192. El Banco Nacional de Vivienda y Hábitat podrá contratar con compañías reaseguradoras la cobertura de los riesgos en la forma más conveniente a los intereses del Fondo de Garantía, con base a estudios actuariales que deberá realizar.

Sección quinta: disposiciones comunes al Fondo de Aportes del Sector Público, los Fondos de Ahorro Obligatorio y Voluntario para la Vivienda, de garantía y otras fuentes de financiamiento

De la administración de los Fondos

Artículo 193. La administración de los recursos de los Fondos previstos en esta Ley, será responsabilidad del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat que, a tales efectos, debe constituir fideicomisos de administración para cada uno de ellos.

Inversión de los recursos

Artículo 194. Los recursos provenientes del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat, no colocados en préstamos hipotecarios, administrados por el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat sólo podrán ser invertidos en:

1.     Títulos de crédito emitidos o avalados por la República, en bolívares o en divisas.

2.     Títulos de crédito emitidos por el Banco Central de Venezuela, en bolívares o en divisas, de acuerdo con la Ley que rige sus funciones.

3.     Títulos de créditos emitidos por los entes regidos por la Ley General de Bancos y Otras Instituciones Financieras, en bolívares o en divisas.

4.     Títulos de crédito de renta fija debidamente autorizados por la Comisión Nacional de Valores, en bolívares o en divisas.

5.     Otros títulos de crédito, previamente autorizados por el Banco Central de Venezuela.

En ningún caso se permitirá la colocación de recursos en títulos de renta variable, ni en cuentas o depósitos que no produzcan rendimientos a tasa de mercado.

Inembargabilidad de los fondos

Artículo 195. Los Fondos creados de conformidad con esta Ley son inembargables.

Información para los ahorristas del Sistema

Artículo 196. El Banco Nacional de Vivienda y Hábitat debe disponer para cada ahorrista una tarjeta electrónica única, mediante la cual se podrá acceder a la información correspondiente a los movimientos y consolidación de los aportes relativos al ahorro obligatorio y al ahorro voluntario del ahorrista, más los rendimientos generados. En caso de que el ahorrista esté incorporado a las dos modalidades de ahorros establecidas en esta Ley, la información de cada modalidad deberá ser reflejada de manera separada e independiente.

Fomento del ahorro por parte del Estado

Artículo 197. El Estado debe fomentar el ahorro de todas las personas que deseen adquirir, mejorar o habilitar su vivienda principal. A fin de facilitarles el ejercicio del derecho a una vivienda y hábitat dignos, independiente de sus condiciones laborales, económicas o sociales, implementará un esquema de financiamiento que incluya el ahorro, el subsidio directo habitacional y el crédito hipotecario; todo ello de acuerdo a lo establecido en esta Ley y su Reglamento.

Sección sexta: Fondo de Contingencia

Objeto y administración del Fondo

Artículo 198. A los fines de garantizar la protección a toda persona y familias que hayan perdido su vivienda principal por causa de emergencias nacionales producto de catástrofes naturales, el Estado debe constituir un Fondo de Contingencia que cubrirá la construcción o adquisición de una nueva vivienda, en caso de pérdida total, o la rehabilitación, en caso de pérdida parcial, siempre y cuando la vivienda intervenida no presente daños estructurales y se encuentre ubicada en terrenos calificados por las instancias técnicas competentes como estables y fuera de riesgos geomorfológicos.

La administración de los recursos del Fondo de Contingencia será responsabilidad del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat que, a tales efectos, constituirá un fideicomiso de administración.

Artículo 199. El Banco Nacional de Vivienda y Hábitat debe elaborar el presupuesto anual de este Fondo en función al estudio actuarial que efectúe anualmente. Este presupuesto debe formar parte integrante del Plan Operativo Anual de Vivienda y Hábitat. Los recursos asignados en el presupuesto, deben ser transferidos directamente al fideicomiso establecido en el artículo anterior, en los tres primeros meses del año fiscal. Los resultados anuales del Fondo, después de constituir las reservas técnicas, deben capitalizarse en reservas patrimoniales.

De las reservas de contingencias

Artículo 200. Con el objeto de respaldar los riesgos naturales previstos en esta Ley, se deben constituir y mantener las siguientes reservas:

1.     Reservas para inundaciones.

2.     Reservas para incendios.

3.     Reservas para terremotos.

4.     Otras reservas que determine el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat, previa aprobación del Ministerio con competencia en materia de vivienda y hábitat.

Inversión de los recursos

Artículo 201. Los recursos asignados al Fondo de Contingencia, deben ser invertidos en instrumentos rentables, seguros y de fácil liquidación. En ningún caso, se permitirá la colocación de recursos en títulos de renta variable, ni en cuentas o depósitos ni instrumentos, que no produzcan rendimientos a tasa de mercado. Se considerarán inversiones aptas las que determine la Superintendencia de Seguros.

El producto de las colocaciones que se efectúen con los recursos del Fondo y los beneficios que se obtengan de sus operaciones será destinado a incrementar el Fondo.

Usos de los recursos

Artículo 202. Los términos y condiciones de la ejecución de los recursos de este Fondo, para cubrir los siniestros que se generen por inundaciones, incendios, terremotos u otros riesgos naturales, se establecerán en el Reglamento de esta Ley. El Banco Nacional de Vivienda y Hábitat se encargará de compensar la siniestralidad que pueda ser cubierta por el Fondo de Garantía de esta Ley.

Las zonas afectadas por la catástrofe natural, deben ser evaluadas por el Ministerio con competencia en materia de vivienda y hábitat, y los expertos y asesores que éste designe a tal efecto, con el fin de determinar la pertinencia de su rehabilitación y uso, y establecer las prioridades y acciones a desarrollar.

Capítulo III

Parámetros para la determinación de los niveles de atención con recursos financieros de los fondos previsto en esta Ley

Artículo 203. Con el objeto de satisfacer la demanda en materia de vivienda y hábitat, y las necesidades de la población en esta área, el Ejecutivo Nacional mediante el Reglamento de esta Ley, debe establecer los niveles de atención para el financiamiento de la adquisición, construcción, autoconstrucción, liberación de hipoteca, sustitución, restitución, reparación, remodelación, ampliación, servicios básicos esenciales, urbanismo y habitabilidad de la vivienda.

Los referidos niveles de atención se sujetarán a los siguientes parámetros:

1.     Nivel de ingreso que en conjunto tengan las personas que integran un grupo familiar.

2.     Personas que integran el grupo familiar según su número, filiación y condiciones socioeconómicas.

3.     Condición laboral de los integrantes mayores de edad del grupo familiar y tipo de empleo según su carácter formal o informal.

4.     Tipo de necesidad del grupo familiar en materia de vivienda y hábitat según se trate de la adquisición, construcción, autoconstrucción, liberación de hipoteca, sustitución, restitución, reparación, remodelación, ampliación, servicios básicos esenciales, urbanismo y habitabilidad de viviendas.

5.     Ahorros acumulados.

El Reglamento de esta Ley podrá, según las características y necesidades de cada nivel, establecer condiciones diferenciadas de acceso a los recursos y recuperación de la inversión para cada uno de ellos, en concordancia, con lo establecido por el Sistema de Elegibilidad de los Beneficiarios previsto en esta Ley, así como para el financiamiento de la adquisición, construcción, autoconstrucción, liberación de hipoteca, sustitución, restitución, reparación, remodelación, servicios básicos esenciales, urbanismo y habitabilidad de vivienda y hábitat dignos, para las personas o grupos familiares de menores ingresos y, en especial, a grupos familiares cuya cabeza de familia sean ciudadanas y ciudadanos mayores de sesenta años de edad, quienes podrán acceder a créditos a través de garantías especiales acordes con su situación.

Capitulo IV

De las garantías de los préstamos

Garantía hipotecaria

Artículo 204. Los préstamos que se otorguen bajo el imperio de esta Ley quedan garantizados con una hipoteca de primer grado sobre el inmueble objeto del mismo, cuyo único acreedor será el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat, independientemente del origen de los recursos.

El Banco Nacional de Vivienda y Hábitat podrá autorizar la constitución de:

1.     Hipoteca de primer grado, compartida con acreedores institucionales.

2.     Hipoteca de segundo grado con otro acreedor hipotecario.

En consideración a la especial naturaleza de los créditos garantizados con la hipoteca, será necesario la fijación del monto originario en el documento constitutivo de gravamen, el cual no podrá ser alterado a efectos de ningún cálculo posterior. Esta garantizará hasta la concurrencia sobre el total adeudado por concepto de saldo de capital, intereses, gastos judiciales, honorarios de abogados y otros gastos directamente vinculados con la operación de crédito.

El Banco Nacional de Vivienda y Hábitat fijará las características de dichas hipotecas y definirá quienes podrán ser los acreedores institucionales y elaborará los modelos de documento hipotecario y los remitirá al operador autorizado para su debida protocolización.

Prohibición de enajenar

Artículo 205. El inmueble objeto de la hipoteca quedará afectado a un patrimonio separado, excluido de la prenda común de los acreedores restantes del deudor del crédito hipotecario y éste inmueble no podrá ser enajenado sin la autorización del acreedor hipotecario, mientras el préstamo otorgado de conformidad con la presente Ley no haya sido cancelado.

Procedimiento>

Artículo 206. El procedimiento aplicable a la ejecución de la hipoteca se regirá por las disposiciones previstas en el Código Civil y Código de Procedimiento Civil para la ejecución de hipoteca. El acreedor hipotecario podrá presentarse como postor ofreciendo como caución el monto del crédito.

Capitulo V

De los préstamos hipotecarios

De la determinación de la cuota de pago

Artículo 207. Los préstamos hipotecarios se otorgarán a través del Sistema de Elegibilidad de Beneficiarios determinado en esta Ley, estableciéndose como cuotas de pago mensuales un porcentaje comprendido entre un cinco por ciento (5%) y veinte por ciento (20%) del ingreso mensual familiar y, en ningún caso, la sumatoria de la amortización de capital y pago de intereses podrá exceder de un veinte por ciento (20%) del ingreso familiar mensual.

El Banco Nacional de Vivienda y Hábitat solicitará al operador financiero autorizado que cada deudor hipotecario consigne anualmente los recaudos necesarios para la determinación de la cuota en función de sus ingresos. El incumplimiento de esta norma acarreará las sanciones administrativas y pecuniarias que determine la ley.

Financiamiento

Artículo 208. El sistema de financiamiento deberá ser aprobado por el Banco Nacional de Vivienda Hábitat antes de la concesión del crédito y su debida protocolización estará a cargo del operador autorizado. Los registradores públicos deberán exigir para la protocolización respectiva, la debida autorización señalada en este artículo.

El Banco Nacional de Vivienda y Hábitat definirá los diferentes modelos de financiamiento, los cuales serán de libre escogencia por parte del deudor hipotecario.

Plazos

Artículo 209. El plazo mínimo y máximo de los préstamos hipotecarios, concedidos con los recursos financieros de los Fondos previstos en esta Ley será fijado por el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat, previa autorización del Ministerio con competencia en materia de vivienda y hábitat de conformidad con lo previsto en esta Ley, mediante resolución publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela. A tal efecto, los plazos a los que se refiere este artículo deben establecerse considerando el equilibrio entre el beneficio del tenedor del crédito y la capacidad de otorgamiento de nuevos créditos por parte del Fondo.

Intereses

Artículo 210. A los efectos de calcular la Tasa de Interés Social (TIS) máxima aplicable a los créditos hipotecarios por la que se regirá esta Ley, el Ministerio con competencia en materia de vivienda y hábitat tomará en cuenta para el cálculo un Parámetro Referencial (PR) y la Tasa Activa Semestral Promedio Ponderada (TASPP) de los seis principales bancos comerciales y universales del país, calculada por el Banco Central de Venezuela, y se aplicará el siguiente procedimiento:

1.     Cuando la Tasa Activa Semestral Promedio Ponderada (TASPP) sea inferior o igual al veinte por ciento (20%) anual, la Tasa de Interés Social (TIS) se obtendrá multiplicando dicha tasa por un Parámetro Referencial Máximo (PRM) del sesenta y cinco por ciento (65%). TIS= PRM* TASPP.

Tasa Activa Promedio Ponderada (TAPP)

PR =

Parámetro Referencial

Tasa de Interés Social

≤20% anual

PR = 65%

TAPP * PR

2.     Cuando la Tasa Activa Semestral Promedio Ponderada (TASPP) exceda el veinte por ciento (20%) anual, y sea igual o menor que el cuarenta por ciento (40%), se determinará un Nuevo Parámetro Referencial (NPR), donde al Parámetro Referencial Máximo (PRM) del sesenta y cinco por ciento (65%), se le resta el excedente que resulta de la operación: Tasa Activa Semestral Promedio Ponderada (TASPP) menos veinte por ciento (20%). La operación efectuada: Nuevo Parámetro Referencial (NPR)*(TASPP) dará como resultado la Tasa de Interés Social (TIS) correspondiente al caso. Por lo que TIS = NPR * TASPP.

Tasa Activa Promedio Ponderada (TAPP)

PR = Parámetro Referencial

Tasa de Interés Social

>20 % anual ≤40% anual

PR= 65% - (TAPP - 20%)

TAPP * PR

 

3.     Cuando la Tasa Activa Semestral Promedio Ponderada (TASPP) exceda el cuarenta por ciento (40%) anual la Tasa de Interés Social máxima (TIS) será el dieciocho por ciento (18%) anual. TIS = 18%.

Tasa Activa Promedio Ponderada (TAPP)

Tasa de Interés Social

>40% anual

18 %

 

En ningún caso las cuotas de pago resultado de la sumatoria de la amortización de capital y pago de intereses podrán exceder el veinte por ciento (20%) del ingreso mensual del deudor hipotecario.

Artículo 211. El porcentaje máximo del Parámetro Referencia de la tasa de interés social aplicable a los créditos hipotecarios establecida en el artículo anterior, es una variable que se ajustará con el fin de compensar las necesidades de las familias, de manera inversamente proporcional a las tasas de interés. Lo anterior persigue, que las limitaciones económicas no impidan la satisfacción de las necesidades de vivienda y hábitat digno del grupo familiar. A tales fines, el Reglamento de la presente Ley establecerá las condiciones y procedimientos para su aplicación, tomando en consideración los principios de equidad y justicia social, de conformidad con la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.

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